De nos jours, le secteur de l’immobilier connaît un développement sans précédent. Plusieurs types de sociétés opèrent actuellement dans ce secteur selon des principes de fonctionnement très différents. Cet article aborde l’une d’entre elles : les SCPI. Née à la fin des années 1960, elle attire des épargnants de tous ordres en raison de leurs particularités. Mais, peu de personnes comprennent réellement de quoi il s’agit. Nous vous proposons de découvrir avec nous ce placement immobilier dans les détails. Qu’est-ce alors une SCPI et quels en sont les avantages ?
Définition d’une SCPI
L’acronyme SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Appartenant à la famille des Organismes de Placements Collectifs (OCP) elle est encore appelée « Pierre papier ». Cette expression très répandue symbolise le fait que l’investisseur possède de l’immobilier (pierre) en tant que parts (papier). C’est pour ainsi dire qu’il ne possède pas le bien immobilier directement.
Ce type de société a pour objectif l’achat et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif afin d’en déduire un rendement. Une SCPI a la possibilité d’intervenir dans l’acquisition des biens, les travaux d’aménagements et la revente ponctuelle d’immeubles. Par contre, cette forme de société n’a pas le droit de construire un bien immobilier.
La société peut être à capital fixe ou variable. Lorsqu’elle est à capital fixe, seules les périodes de levée de fonds permettent aux investisseurs d’augmenter leur capacité d’investissement. A cette période, ils peuvent souscrire à des parts. La périodicité de ce moment privilégié varie d’une SCPI à une autre.
Si la société est plutôt à capital variable, les investisseurs n’ont plus besoin d’attendre une période de levée de fonds pour investir. Ils peuvent donc émettre ou annuler des actions à tout moment. Toutefois, il y a des limites à ne pas dépasser.
Les différents types de SCPI
La Société Civile de Placement Immobilier existe sous différents types pour satisfaire une grande variété d’investisseurs. Il y a trois grandes catégories de SCPI : les SCPI fiscales, les SCPI de rendement et les SCPI de plus-values.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier fiscales
Ce type de société est particulièrement adapté aux bailleurs qui veulent investir dans le domaine de l’immobilier. Ils n’auront pas de soucis relatifs à la gestion, mais profiteront de réduction d’impôts. Les placements se font souvent dans l’immobilier d’habitation neuf pour bénéficier des avantages fiscaux de l’outil de défiscalisation. Il s’agit des SCPI Marlaux, Pinel et celle du déficit foncier.
SCPI Marlaux : Elle permet de soustraire de ses impôts le déficit foncier engendré par des travaux de rénovation. Le coût des travaux étant dans la limite de 100.000 euros. L’investisseur s’engage à conserver ses parts sur une durée de 15 ans en contrepartie de cet avantage fiscal.
SCPI Pinel : Pour ce modèle, la société chargée de la gestion réunit les capitaux des investisseurs puis l’investit dans de l’immobilier neuf. Et cela, conformément à la loi Pinel. La société met ensuite les immeubles en location pour obtenir des revenus locatifs et la réduction de l’impôt. L’impôt déduit est de 21% ,18% ou 12% du placement en fonction de la durée de location. La limite est de 300.000 euros.
SCPI de déficit foncier : Elle fonctionne selon le dispositif de déficit foncier favorisant ainsi une réduction d’impôt. Cette réduction correspond aux dépenses des travaux ou réparations. Ce montant est limité à 10.700 euros par an.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier de rendement
Celles-ci conviennent bien à ceux qui veulent investir pour avoir des rendements élevés et pérennes. Leur principal but est un partage régulier de revenus sous forme d’avance sur dividende à ceux qui détiennent des parts. La distribution peut être mensuelle, trimestrielle ou semestrielle. Son parc immobilier est centré sur des locaux commerciaux, des entrepôts ou des bureaux loués aux entreprises. On les classe en six catégories. On a ainsi les SCPI :
- de bureaux : Le patrimoine est constitué essentiellement d’immeubles de bureaux.
- de commerces : Ce patrimoine est relatif aux magasins.
- diversifiées : Ici, les propriétés sont des immeubles de types variés (commerces, bureaux…).
- européennes : Les biens sont pour la plupart hors de la France.
- régionales : Le patrimoine investi est en grande partie en dehors de Paris et de sa région.
- spécialisées : Patrimoine caractérisé par un ou plusieurs segments spécifiques.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobiliers de plus-value
Encore connues sous le nom de SCPI de capitalisation, elles investissent sur des locaux, logements, bureaux ou immeubles. Elles doivent avoir une excellente capacité à la revente pour donner des plus-values à terme à l’investisseur. Il ne s’agit donc pas ici de distribuer périodiquement des revenus, car le principe est la revalorisation graduelle des parts.
Rendement d’une SCPI
L’investisseur place des capitaux pour rentabiliser son investissement. De ce fait, il est primordial d’évaluer la rentabilité d’un investissement avant de s’y mettre. En termes de rendement, certaines Sociétés Civile de Placement Immobilier sont plus intéressantes que d’autres. En effet, elles n’ont pas toutes pour principal but le rendement. La SCPI de rendement est celle qui offre les meilleurs taux, car elle privilégie les rendements élevés (4,5 % en 2019). En revanche, les autres sociétés de la même catégorie offrent des rendements relativement faibles.
Par ailleurs, il existe des indicateurs pour estimer la rentabilité des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers. Ces indicateurs sont : le TDVM, le TOF, le RN et les provisions pour gros travaux.
- Taux de Distribution sur Valeur de Marché : Son ancien nom est « taux de rendement ». Il est le rapport entre le dividende brut et le coût moyen d’achat de la part de la société.
- Taux d’occupation financier : C’est la somme des indemnités et loyers facturés sur le total des loyers si les locaux étaient tous loués.
- Report à nouveau : Il correspond au bénéfice qui n’a été ni distribué ni réservé.
- Provisions pour gros travaux : les sociétés civiles de placement immobilier doivent prévoir un budget en cas de nécessité de rénovation du patrimoine immobilier.
La combinaison de ces quatre indicateurs permet de déterminer la rentabilité réelle de la société. Cependant, il est possible de simuler l’évolution de son placement grâce à un simulateur.
La Simulation
Une simulation SCPI permet à l’investisseur d’avoir une vision claire sur le placement qu’il souhaite effectuer. En faisant une telle simulation, vous évaluez la rentabilité de votre investissement. Ainsi, vous êtes capable de faire le meilleur choix selon votre situation. La simulation vous offre l’occasion d’analyser plusieurs éventualités en fonction des paramètres. Pour y parvenir, il faudra fournir les informations suivantes :
- le montant de l’investissement ;
- le rendement de la SCPI ;
- la durée de détention ;
- le taux d’intérêt ;
- le rapport emprunt/ apport ;
- la tranche marginale d’imposition.
Si vous êtes un débutant, il faudra juste laisser la machine vous guider. Ayant renseigné toutes ces informations, le simulateur vous donnera le rendement de votre placement. Les établissements financiers comme Caisse Épargne, Boursorama et LCL proposent sur leurs sites des simulateurs de SCPI. En quelques clics vous aurez les résultats.
Par ailleurs, il existe un classement des Sociétés Civiles de Placement Immobilieren fonction de leurs rendements. Ainsi, la meilleure SCPI européenne en 2019 était Corum XL gérée par Corum Asset Management.
SCPI et fiscalité
En investissant dans une SCPI, les épargnants deviennent copropriétaires de biens immobiliers et reçoivent en conséquence un revenu dit foncier. En outre, ils peuvent percevoir un deuxième type de revenu dit financier. Pour cela, il leur suffit de placer de l’argent dans la trésorerie de la société de placement. De la même manière, les actifs immobiliers engendrent des plus-values qui sont aussi des revenus financiers.
La fiscalité d’une SCPI est l’imposition faite sur les revenus qu’elle produit. Chaque investisseur de la société de placement est imposé sur ses revenus selon le cas (fonciers ou financiers).
En ce qui concerne les revenus fonciers, les associés seront imposés au régime de l’impôt sur le revenu. Cette imposition est réalisée sur les revenus fonciers desquels sont déduites les dépenses relatives aux frais d’acquisition et de gestion. Les revenus fonciers sont assujettis à deux régimes d’imposition : le régime réel et le régime micro-foncier.
Le régime réel est destiné aux investisseurs dont le revenu foncier est supérieur à 15.000 euros par an. Le taux d’imposition est alors de 17,2 %. S’agissant du régime micro-foncier, le revenu foncier brut de l’investisseur subit un abattement de 30 %.
Quant aux revenus financiers, ils répondent aux mêmes règles fiscales que les revenus fonciers. Seulement, depuis deux ans, l’épargnant peut opter pour un second régime. Celui du prélèvement forfaiture unique ou « flat tax ». Dans ce cas, le taux est réparti de la façon suivante : 12,8 % pour les impôts et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Soit un total de 30 %.
Par ailleurs, la cession de parts ou d’immeubles génère également une plus-value. Dès lors, les intérêts sont taxés : 19 % pour l’impôt et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Avantages
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont très intéressantes à plusieurs points de vue. En effet, elles présentent de nombreux avantages pour les épargnants. D’abord, elles permettent de commencer son investissement sans grand capital contrairement au fait d’investir directement dans l’immobilier d’entreprise. La souscription à une part est au minimum de 150 euros. Toutefois, vous aurez l’opportunité d’augmenter vos parts plus tard.
Ensuite, ces sociétés de par leur mode de gestion allègent la tâche aux investisseurs. Ceux-ci n’ont plus besoin de gérer eux même le patrimoine. Cette mission est désormais à la charge de la société de gestion sous l’autorité de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Or, la gestion des biens immobiliers peut se révéler complexe et très chronophage. L’investissement est alors facilité et les épargnants disposent encore pleinement du temps pour vaquer à leurs différentes occupations.
De plus, une Société Civile de Placement Immobilier offre l’occasion de diversifier l’objet de son investissement. Elle embrasse plusieurs types de biens immobiliers tels que les commerces, les bureaux, les locaux… Ainsi, dans le cas de la survenue d’un problème en lien avec le bien, le risque est partagé et le danger atténué.
Mieux, ce type d’entreprise dispose d’un véritable atout qu’est la flexibilité. Cette flexibilité se trouve favorisée par le mécanisme de parts. A cet effet, si vous avez besoin d’une partie de votre capital, vous pouvez céder une partie de vos parts. Le reste pourra continuer à vous apporter un rendement.
Enfin, les sociétés civiles de placements immobiliers sont très rentables. Ce qui est un avantage non négligeable en termes d’investissement. La rentabilité de ses sociétés de placement est plus élevée qu’un investissement immobilier direct. Ce type de société offre donc le meilleur couple rendement/risque. Toutefois, il y a quand même quelques risques en optant pour une SCPI.
Inconvénients
La SCPI en dépit de ses avantages a également des inconvénients. Premièrement, c’est un investissement à long terme. Il est recommandé d’investir sur au moins 10 ans. Alors, il n’est pas évident de disposer du capital plus tôt. Deuxièmement, le rendement n’est pas garanti. Les intérêts que chaque associé perçoit dépendent des revenus locatifs. Or, le taux d’occupation qui conditionne les revenus perçus est très variable.
Troisièmement, la liquidité des parts n’est pas certaine. C’est le cas des capitaux fixes. Vous n’avez pas la liberté de vendre vos parts ou d’en acheter à tout moment. Et enfin, la société de gestion prélève des frais d’enregistrement et d’intervention (entre 5 et 10 % du prix d’achat).
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont l’une des meilleures solutions de placement et beaucoup sont d’avis. Étant des supports, elles permettent d’investir indirectement dans l’immobilier locatif. En plus de cela, elles existent sous diverses formes offrant ainsi une large gamme de sociétés adaptées aux besoins de chacun. La rentabilité de ces sociétés de placement est la principale raison qui attire les épargnants.
Néanmoins, il faut être en mesure de faire un choix judicieux pour rentabiliser son investissement. C’est pour cela qu’il est primordial de simuler son investissement pour se projeter dans l’avenir. Ainsi, vous pourrez optimiser votre choix pour en tirer le meilleur profit. Comme tout placement, elle a aussi des avantages et des risques. Mais, ces risques n’empêchent nullement les bailleurs avertis d’y investir.
