Le Code civil est un document qui rassemble les règles liées au droit civil. Il régit donc tous les droits civils et par ricochet les droits relatifs au démembrement de la propriété. Le démembrement de la propriété est la séparation des attributions de la propriété. Ce qui subdivise la propriété en nue-propriété et en usufruit. Ce démembrement souvent effectué sur des biens n’est pourtant pas connu de tous, encore moins l’usufruit qui en résulte. Nous nous intéresserons alors à la compréhension de l’usufruit et des atouts dont il dispose.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
Le mot usufruit vient du latin « usus » qui signifie « usage » et fructus qui signifie « jouissance ». Il se définit alors comme le droit d’user et de jouir d’un bien. Dans le contexte de l’immobilier, il s’agit de bénéficier des avantages liés à un foncier dont on n’est pas le propriétaire. De ce fait, l’usufruitier a le plein droit d’utiliser et de recueillir les fruits du bien dont il a l’usufruit.
En outre, ce droit peut être accordé à une personne physique ou morale. Lorsqu’il s’agit d’une personne physique, ce droit prend fin quand la dernière personne à qui elle a été accordée décède. En conséquence, l’usufruit est dit viager et c’est sa durée maximale. Par contre, si l’usufruitière est une personne morale, le droit subsiste pendant 30 ans. C’est un droit transmissible. En d’autres termes, on peut le céder, le donner, le vendre ou encore l’hypothéquer.
Quels sont les différents types d’usufruits ?
Le droit de jouissance et d’usage peut revêtir différentes formes en fonction des situations des intéressés. Ainsi, nous avons :
L’usufruit temporaire
C’est la forme selon laquelle un propriétaire transmet son bien à une personne précise selon l’usufruit sur une période donnée. Néanmoins, le propriétaire conserve la nue-propriété du bien dont il est question. L’usufruitier temporaire peut donc utiliser le bien, jouir des revenus qui en découlent strictement pendant une durée limitée. Son droit d’usufruitier s’achève au moment préalablement défini. Lorsque cette donation viendra à sa fin, le propriétaire reprend la pleine propriété du bien.
L’usufruit successif
Lors d’une transmission de l’usufruit à un individu par testament ou donation, une clause de successivité peut y être ajoutée. Celle-ci permet en cas de décès de l’usufruitier avant terme, une transmission automatique à une autre personne. Par conséquent, cette dernière succède au premier plus facilement si son nom avait été mentionné dans les clauses. De ce fait, si le deuxième usufruitier décède, le bien se transmet directement au troisième.
Comme le droit d’usufruitier a un caractère temporaire, il peut prendre fin pour diverses raisons.
- L’arrivée à échéance de la période préalablement donnée.
- Le décès de l’usufruitier, s’il n’y a pas réversion.
- Le renoncement au droit d’user et de jouir du bien.
- La non-utilisation du droit pendant 30 ans.
- L’usufruitier et le nu-propriétaire deviennent une même et unique personne.
- La dégradation du bien par manque d’entretien de l’usufruitier.
- L’enfant (nu-propriétaire) parvient à l’âge de 16 ans : les parents auparavant usufruitiers perdent leurs droits.
Quels sont les droits et devoirs de l’usufruitier ?
L’usufruitier comme son nom l’indique a le droit d’usufruit. C’est à dire du « usus » et du « fructus ». Il a donc essentiellement deux droits. Le premier consiste à utiliser le bien ou l’habiter. Le second est celui de recevoir les revenus issus du bien par une location par exemple. Ses droits le rapprochent en réalité du propriétaire puisqu’il utilise le bien comme s’il était le propriétaire. Sauf qu’il ne peut en aucun cas vendre ou détruire le bien.
Ces deux droits font partie du droit de propriété qui est en réalité subdivisé en trois droits. Le troisième, « abusus » est le droit d’aliéner, exercé par le nu-propriétaire. Ce droit du nu-propriétaire lui octroie la capacité de donner, de vendre, ou même de détruire l’objet de la propriété. L’usufruitier et le nu-propriétaire sont donc complémentaires et très distincts. Quant au droit d’usufruitier, il est qualifié de droit réel puisqu’il porte sur une chose.
Ainsi, ce droit réel peut avoir pour objet :
- des valeurs comme les actions, l’argent ou autres variétés de bien. Étant donné que ces biens sont consomptibles, il s’agit de quasi-usufruit.
- Un immeuble, une maison ou des meubles.
Responsabilités
Néanmoins, être usufruitier ne se limite pas qu’à des droits. Il a donc également des responsabilités. De ce fait, il a l’obligation de :
- réaliser un inventaire et un constat de l’état du bien dans le cas d’un bien immobilier.
- promettre une utilisation raisonnable du bien par écrit. Mais, le nu-propriétaire peut ne pas l’exiger et c’est la condition pour s’en passer.
- garder le bien dans un bon état.
- s’acquitter de la taxe foncière et de celle de l’habitation (bien immobilier).
- assurer les réparations d’entretien. En ce qui concerne les grosses réparations, elles incombent au nu-propriétaire. Cependant, si elles sont dues à un mauvais entretien de votre part, vous serez tenu pour responsable en tant qu’usufruitier.
Par ailleurs, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est à la charge de l’usufruitier puisque le bien fait partie de son patrimoine. En dépit de cela, l’IFI est partagé d’une part entre le nu-propriétaire et l’usufruit quand le droit de propriété est dû aux prescriptions du Code civil pour la succession. D’autre part, ce devoir est partagé dans la condition où le vendeur après avoir vendu le bien s’en réserve l’usage. Malgré cela, cette condition n’est pas complète si l’acheteur reçoit une portion du patrimoine du vendeur par succession ou donation.
Usufruit et vente
Vendre un bien immobilier sur lequel pèsent des droits de nue-propriété et d’usufruit consiste à vendre chacun de ces droits. À cet effet, il faut l’accord des deux, même si le droit de vendre revient au nu-propriétaire. En fait, la vente ne peut être effective sans l’approbation de l’usufruitier. Au pire des cas, il conserve ses droits sur le bien. Bien que l’usufruitier n’ait pas la possibilité de vendre le bien, il peut vendre son droit.
En outre, un tiers peut décider de faire un rachat d’usufruit. C’est pour ainsi dire qu’il rachète les droits d’usufruitier. En conséquence, il pourra jouir du bien, l’utiliser à son aise et même en percevoir les fruits.
Quelle est la valeur de l’usufruit ?
Le calcul de la valeur de chacun des composants se fait pendant un démembrement. Pour ce faire, deux méthodes s’exploitent souvent : le barème fiscal et l’évaluation économique. En cas de mutation, le premier barème est indispensable pour la détermination du coût des droits. Ce barème est fonction de la tranche d’âge de l’usufruitier.
Quant à l’évaluation économique, le calcul se base sur l’âge précis de l’usufruitier et la rentabilité du bien. C’est une méthode qui nécessite l’actualisation des flux. Elle prend en compte le cumul des gains reçus au cours de la période théorique relative à l’espérance de vie. Cette estimation a le mérite d’être plus précise que celle du barème fiscal.
Par ailleurs, pour l’usufruit temporaire, la valeur se fixe à 23 % sur chaque période de 10 ans.
Qu’est-ce que l’usufruit dans une succession ?
Définition
Dans une succession lorsque l’un des époux décède, le conjoint survivant garde l’usufruit tandis que les enfants prennent la nue-propriété. Si les enfants laissés par le défunt appartiennent uniquement au couple, le conjoint a le choix entre deux possibilités. Soit il opte pour l’usufruit de l’intégralité des biens, soit il préfère la propriété du quart des biens. Il en est ainsi du moment où le défunt n’avait pas consenti de libéralités.
Par contre, si le défunt avait fait une donation entre conjoints, les effets sont différents. De ce fait, même si les enfants ne sont pas tous issus du couple, le conjoint dispose de :
- la quotité disponible ;
- l’intégralité des biens en droit d’usage et de jouissance ;
- quart de la succession en pleine propriété et le reste en droit d’usage et de jouissance.
Cas particulier des biens financiers
L’usufruit dans ce cas peut avoir pour objet des avoirs financiers.
Espèces et chèques : le conjoint peut en disposer comme il veut. Cependant, il devra les restituer aux nus-propriétaires dès que son droit d’usage et de jouissance prendra fin.
Les comptes bancaires : À ce niveau également le conjoint obtient un quasi-usufruit sur les montants.
Ainsi, l’usufruitier a une dette envers les nus-propriétaires. Puisque le droit de jouissance finit avec le décès de l’usufruitier, cette dette sera donc endossée par la succession. Afin d’éviter les problèmes que cela pourrait engendrer, la loi prévoit quelques dispositions.
- Une liste des biens doit se faire avant que l’usufruitier ne commence à jouir des biens.
- L’usufruitier doit apporter aux nus-propriétaires une caution, un gage ou une hypothèque. Toutefois, les nus- propriétaires peuvent ne pas l’exiger.
- À l’instar des nus-propriétaires, le conjoint a la possibilité de demander une conversion du droit de jouissance en capital ou en rente viagère. Néanmoins, il faut un accord entre les deux parties.
Ces diverses dispositions permettent de protéger les droits des nus-propriétaires.
Qu’est-ce que l’usufruit locatif social
L’usufruit locatif social est un dispositif dans lequel un bailleur social a le droit d’user et de jouir d’un bien. Or la nue-propriété du bien revient à un investisseur privé. Donc, c’est un système de démembrement de propriété. La différence avec les autres logements est que les coûts des loyers sont réduits. Dans cette situation, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer. La seule chose qu’il en tire est un régime fiscal avantageux tandis que le bailleur perçoit les loyers. En plus, il doit s’assurer que le bien soit libéré et rénové au terme du compromis.
Avec ce contrat, le bailleur a le devoir de prévenir le locataire un an avant la fin de son droit d’usufruitier. De ce fait, le locataire doit bénéficier de :
- l’opportunité d’être prioritaire dans l’achat du bien au cas où il est mis en vente ;
- la liberté de signer un nouveau contrat avec le nu-propriétaire devenu pleinement propriétaire ;
- une proposition de relogement par le bailleur.
Avantages et inconvénients
À l’instar de tout système, l’usufruit procure des avantages, mais aussi des inconvénients. D’abord, ce droit réel constitue en lui-même son tout premier avantage. En effet, les droits qu’il procure à l’usufruitier lui permettent de disposer d’une maison qu’il peut habiter sans coup férir. Il n’a donc plus de souci à se faire pour le loyer. De même, il peut faire louer le bien et percevoir les loyers. Ce qui lui permettra d’augmenter ses revenus.
Ensuite, lorsque les parents accordent la nue-propriété à leurs enfants, ils obtiennent un abattement de 100.000 euros par enfant. Mieux, le calcul des droits de donations repose sur la nue-propriété. Ainsi, c’est un très bon moyen de transmission de patrimoine, car la valeur du bien est fortement réduite. Enfin, cela évite aux enfants de payer des droits de succession au décès de l’usufruitier.
Comme inconvénient, l’usufruitier se trouve dans l’incapacité de vendre le bien. Ce qui peut constituer un véritable blocage. En plus, étant considéré comme un propriétaire du point de vue fiscal, il paie les impôts sur la fortune et sur le revenu. Aussi, faudra-t-il assumer les charges relatives à l’entretien du bien.
Conclusion
En conclusion, l’usufruit est un droit permettant à son détenteur d’utiliser ou de jouir raisonnablement d’un bien. Il peut être accordé à une seule personne ou à une succession de personnes. Ce droit réel confère aussi des devoirs à l’usufruitier qui devra les remplir convenablement. Dans tous les cas, il n’est pas le seul à exercer un droit sur le bien puisqu’il y a un nu-propriétaire. En famille (parents et enfants) comme entre personnes qui ne se connaissent pas (bailleur et investisseur), ce droit est exploitable. Malgré ses avantages en fiscalité, elle a des limites. L’usufruitier a la liberté de vendre son droit si tel est son désir, mais ne peut en aucun cas vendre le bien.
