L’immobilier, voilà un secteur intéressant pour les investisseurs. En effet, avec ces multiples formules d’investissement, elle offre plus d’une manière de se faire des revenus en investissant. Parmi cette multitude, il y a le fait d’acheter des appartements dans le but de faire de la colocation. Dans les grandes villes Françaises, ce mode d’investissement est davantage observé. Mais, pourquoi de la colocation et non de la location ? Voilà la question qui vient immédiatement à l’esprit. Vous faites partie de ceux qui ne comprennent pas les raisons de ce mode d’investissement ? Vous êtes sur l’article qu’il vous faut. Nous vous éclairons sur ces raisons.
Appartements : Colocation et avantages
Comme son nom l’indique, la colocation est une location pratiquée en commun. Selon la loi ALUR, on parle de colocation quand il y a au moins deux colocataires, des époux ou des étudiants. Aujourd’hui, le contexte de colocation prend en compte un plus vaste domaine. Même des salariés se connaissant ou pas sont en colocation au même titre que les étudiants. Ceci dit, qu’est-ce qui justifie cet état de choses ?
La colocation est en plein essor dans les grandes villes de France et par conséquent l’investissement en colocation aussi. Cela s’explique par plusieurs raisons. D’abord, dans les grandes villes, les loyers sont en pleine flambée limitant ainsi la capacité à s’offrir seul un logement. Tellement les loyers sont élevés que même le revenu de certains salariés ne leur permet pas de louer un appartement seul.
Ensuite, si l’on désire quand même prendre un appartement, on est obligé de se limiter à de très petites surfaces. Ce qui amène à se retrouver presque coincé dans son propre logement. Beaucoup préfèrent donc un appartement en colocation pour disposer du confort d’un appartement plus spacieux. Et heureusement partager son logement permet en quelque sorte de briser la solitude tout en ayant la possibilité d’un espace privé.
De même, les appartements en colocation permettent de faire des économies pour les factures d’électricité, l’Internet et le chauffage. Ainsi, la colocation fait la conciliation idéale entre espace et budget. Autant de raisons expliquent l’intérêt que la plupart des personnes ont pour la colocation d’un appartement. Si la colocation est bien appréciée des colocataires, qu’est-ce qui justifierait son intérêt pour les propriétaires ?
Appartements : Raisons d’investir dans la colocation
Les investisseurs en immobilier ont de très bonnes raisons de vouloir investir dans l’achat puis la colocation d’appartements. En effet, la gestion de la colocation se révèle profitable pour eux sur plusieurs plans. Au prime abord, ce type d’investissement vous permet d’être propriétaire d’un logement plus grand. Alors, le coût d’achat ou prix au mètre carré est forcément réduit. En effet, plus la surface du logement est grande, plus ce prix est petit.
Après, elle permet d’optimiser la rentabilité du logement. Un appartement loué en colocation offre au propriétaire plus de revenus que celui loué de façon classique. La sommation des coûts par colocataires est plus élevée que si le logement était loué à une seule famille. Ce qui pourrait entraîner une différence de 4 % d’intérêt brut annuel. En plus de cela, vous avez des avantages en termes de fiscalité grâce à la location meublée. Nous verrons plus loin en quoi ces avantages consistent.
Enfin, en investissant en colocation, les risques d’impayés deviennent minimes. Vous avez plusieurs locataires qui partagent le même loyer. Les clauses de solidarité entre locataires facilitent la perception régulière de l’entièreté du loyer. Et même si l’un des colocataires venait à partir, les autres seront presque obligés de le remplacer au plus vite. Dans le cas contraire, ils auront à payer plus cher le temps de son absence.
Au vu de toutes ces raisons, on comprend mieux pourquoi on devrait acheter des appartements en vue d’une colocation. Cependant, comment investir dans une colocation ?
Appartements : Investir dans une colocation
Avant l’achat d’un appartement à louer, il faut analyser deux paramètres essentiels : le logement et son adresse.
Type de logement
Il est important d’étudier le logement puisque tous les appartements ne sont pas admissibles pour une éventuelle colocation. Un logement à louer à plusieurs doit se composer d’au moins une chambre pour chaque colocataire et d’un salon. Le salon quant à lui sera une pièce de vie commune. L’appartement que vous envisagez acheter doit pouvoir se prêter à cette condition. La possibilité d’avoir plus de locataires augmente vos revenus. Il faut alors concentrer vos recherches sur de grandes surfaces. Cependant, l’idéal serait de se limiter à 3 ou 5 colocataires.
Par ailleurs, le locataire n’aura aucun mal à meubler un studio qu’il a loué seul. Contrairement, il s’attend à ce qu’un appartement en colocation soit entièrement meublé et équipé. De la pièce commune à la cuisine en passant par les chambres, le propriétaire assure les équipements nécessaires. Il faudra dans ces conditions offrir des équipements intéressants si on veut augmenter la probabilité de mieux louer.
Situation géographique
En ce qui concerne l’adresse de votre appartement, il est tout aussi important. Ce qu’il faut considérer par rapport à l’adresse est comme toujours la demande locative. Il vous faudra alors vous informer sur la demande locative à cet endroit. Plus la demande est forte, plus vous avez de chances de rentabiliser votre investissement. Autrement, vous vous exposez au risque d’un appartement vide sur une longue durée ou un logement sous exploité.
A cet effet, il n’est pas question de choisir au hasard ou même sans raison valable la ville, le quartier et la rue. Tout doit être pris en compte. Les communes n’ont pas des caractéristiques et atouts identiques. De ce fait, certaines sont plus intéressantes que d’autres.
Aussi faut-il se demander le profil de locataires qu’on souhaite avoir. Si votre cible est composée d’étudiants, alors il faut s’orienter vers les villes estudiantines. Ces dernières sont très intéressantes pour la colocation et drainent chaque année de nouveaux candidats à la location à plusieurs. Difficile donc d’y tourner à perte. Nous vous conseillons alors d’investir en colocation à Renne, Strasbourg, Grenoble ou autres. Et, quelle que soit la ville, ce serait un plus de se situer à proximité des transports. C’est l’un des critères capitaux des colocataires.
Par contre, si vous penchez pour des jeunes actifs, votre appartement doit se situer au niveau des bassins d’emploi dynamiques. Ainsi, investissez dans la colocation à Marseille, Toulouse ou Montpellier. Le marché de la colocation à Dijon est intéressant puisqu’il est un bassin d’emploi et compte de nombreux étudiants. Quant à Paris et Lyon, le marché de colocation est très tendu instaurant la concurrence dès l’achat des appartements. La vente d’appartements pour colocation est alors très élevée.
Processus de mise en location
Lorsque le propriétaire trouve l’appartement à louer qui lui convient et qu’il l’a aménagé, il doit maintenant penser à comment le louer.
- Recrutement des colocataires
A cette étape, le propriétaire peut se faire aider par une agence immobilière ou par des sites Internet adaptés. L’annonce sur ces sites ne coûte pas grand-chose. Ils contiennent à la fois des annonces de locateurs et de colocataires à la recherche d’un nouveau colocataire. Ayant trouvé les locataires, vérifiez leur solvabilité.
- Détermination du loyer et des charges
Ici, il faut vous renseigner et le meilleur endroit serait auprès d’une agence immobilière ou sur des sites comme clameur.fr donnant les loyers dans les villes de France. Il ne reste qu’à diminuer celui donné de 2 à 5 euros/m2/mois, car il est question ici de logement spacieux. En exemple, les appartements parisiens trois-pièces se louent entre 16 et 20 euros/m2/mois. Mais, un studio se loue entre 18 à 25 euros/m2/mois. Concernant les charges locatives, elles sont fixées par le décret n°87-713 du 26 août 1987.
- Rédaction du bail
Il doit être rédigé dans le respect de la loi. Il faut aussi y insérer des clauses permettant de gérer les diverses dégradations du bien ou d’impayé.
- Gestion des rotations
Chaque nouveau colocataire doit être intégré au bail par ajout d’un avenant ou doit disposer de son propre bail. Il doit également souscrire à l’assurance multirisque habitation.
Appartements en colocation : Fiscalité et loi
Appartement en colocation et fiscalité
Abordons maintenant la fiscalité des appartements en colocation. En louant votre appartement en meublé, vous passez au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui est très avantageux. Pour être qualifié de location meublée, le logement doit comporter :
- le matériel pour l’entretien ménager ;
- les luminaires ;
- les tables et chaises ;
- les étagères ;
- les congélateurs et réfrigérateurs ;
- l’ustensile de cuisine et de vaisselle ;
- la plaque de cuisson ;
- le micro-onde ou four ;
- les volets et rideaux ;
- les couettes et couvertures.
Sans la présence de ces meubles, on parlera plutôt de location nue qui n’est pas très avantageuse du point de vue de la fiscalité. Grâce au statut LMNP, vous bénéficiez d’une défiscalisation qui change en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) vos revenus fonciers. En fait, les revenus provenant de la location meublée sont comme les revenus d’une activité commerciale. Vous avez alors la liberté de choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro foncier et le régime du réel simplifié.
En optant pour le premier, le locateur bénéficiera d’une baisse de 50 % si le logement est la résidence principale du locataire. Dès lors, seulement une moitié des loyers perçus sera considéré comme revenus imposables. Ses cotisations sociales 17,2 % ne seront prélevées que sur cette moitié.
S’il choisit la deuxième option, il devra déduire toutes les charges d’exploitation (charge de copropriété, frais d’entretien, assurance) des loyers. De surcroît, s’il a eu besoin d’exécuter des travaux de réaménagement, il est possible de décrocher un déficit foncier. Ce qui lui permettra de diminuer sa base de revenus imposables.
En outre, le locateur bénéficie d’une exonération en remplissant quelques conditions. Le logement doit être la résidence principale du bailleur et les pièces louées sont la résidence principale du locataire. Le loyer fixé respecte les exigences de l’administration fiscale.
Logement en colocation et loi
La location d’un logement à plusieurs est prise en compte par la loi. Le contrat d’une location meublée se réalise devant un notaire ou sous seing privé. La loi autorise l’établissement d’un contrat spécifique entre chaque colocataire et le locateur. Conséquemment, on peut faire des baux personnels ou un seul bail solidaire. La durée du contrat peut être un an ou 9 mois s’il s’agit d’étudiants.
En revanche, avec le bail mobilité, la durée peut s’étendre d’un à dix mois. Ceci étant, une garantie dite VISALE couvre le bailleur et se déclenche aussitôt qu’il y a un mois d’impayé. Dans ce cas, le propriétaire ne peut exiger de dépôt de garantie auprès de ses colocataires.
Le bailleur est aussi tenu de recourir à une assurance habitation spéciale. Fort de cette assurance, il est en mesure de faire face aux différents recours des colocataires ou du voisinage. De même, les colocataires ont intérêt à se protéger par une assurance habitation à cause des risques qu’ils font courir au bien loué.
Investir dans la colocation : Inconvénients
À l’instar de tout projet, acheter des appartements pour ensuite les louer en colocation malgré ces avantages présente des inconvénients. Premièrement, la gestion des logements en colocation est plutôt complexe. Avant la location vous êtes obligé de fournir les meubles. Et avec le temps il faudra encore les remplacer.
Deuxièmement, trouver des appartements à vendre qui soient adaptés à la colocation n’est pas toujours évident partout. En troisième lieu, vous êtes confronté à des renouvellements d’effectif plus fréquents que lorsqu’il s’agit de location classique. Alors, il faudra à chaque fois vérifier les dossiers et établir un nouveau contrat.
Enfin, l’autre inconvénient que beaucoup craignent est la mauvaise gestion du bien par les colocataires. Le logement étant pour plusieurs ils peuvent avoir tendance à ne pas se sentir responsables puisque c’est le bien de tous. Le logement peut alors se retrouver dans un état piteux à la grande déception du locateur.
De ce qui précède, la colocation en ville moyenne ou dans les agglomérations est un mode de vie qui prend de l’ampleur. Elle présente de multiples avantages aussi bien pour le bailleur que pour les locataires. C’est une très bonne idée d’acheter un appartement pour le louer en location à plusieurs. Ce système est très rentable à condition de choisir le bon logement au bon endroit. Toutefois, il présente certaines limites qui sont quand gérables.
