L’univers de la location offre aujourd’hui une grande variété de choix aux investisseurs désirant faire louer un appartement. Tellement il y a de choix qu’on a tendance à ne plus savoir quoi faire. Tandis que certains propriétaires par exemple optent pour la location meublée, d’autres préfèrent encore mieux celle non meublée. L’une et l’autre ont leurs avantages et leurs inconvénients. Il revient au propriétaire de bien les distinguer pour faire un choix à sa convenance. Le véritable problème se situe bien à ce niveau. Vous vous questionnez assurément sur la différence entre ces deux modes de location. C’est le moment et l’endroit pour vous faire une meilleure idée sur cette différence. Nous vous donnons ici les différences qui pourraient orienter votre choix.
Louer un appartement : Qu’appelle-t-on appartement meublé et non meublé ?
Un propriétaire a le choix de louer son appartement en meublé ou en non meublé. Ces deux modes de locations se définissent à travers leurs caractéristiques. Les conditions pour louer un appartement en meublé ou non sont différentes.
Appartement meublé
Louer un appartement meublé c’est avant tout disposer d’un appartement puis choisir de fournir au locataire des meubles. Comme son nom l’indique, l’appartement meublé est équipé de meubles. Mais, cela ne veut pas dire que chacun décide des meubles qu’il offre dans son appartement. En fait, la liste des meubles obligatoires pour parler d’une location meublée est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Le propriétaire doit ainsi fournir :
- du matériel électroménager (aspirateur, balai…) ;
- un micro-onde ou four traditionnel ;
- des ustensiles de cuisine et de la vaisselle ;
- un réfrigérateur avec congélateur ;
- une literie (couette ou couverture) ;
- une table et des sièges ;
- des luminaires et des étagères pour ranger ;
- des volets ou rideaux pour les fenêtres.
Si un seul de ces éléments arrivait à manquer, la location n’est plus considérée comme location meublée. Ainsi, le bail sera plutôt un bail d’habitation qui a pour objet un local loué vide.
En outre, la location meublée a trois variantes. Ce sont : la résidence principale, la résidence secondaire et la location meublée à titre touristique. La première est caractérisée par une durée du bail réduite à 1 an contre trois pour une location nue. Cette durée peut être réduite jusqu’à 9 mois pour les étudiants. Une autre de ses caractéristiques est la diminution de la durée du préavis à un mois au lieu de trois.
La résidence secondaire quant à elle est caractérisée par sa souplesse : la liberté contractuelle des deux parties. En ce qui concerne le logement destiné pour les touristes, le temps de location ne peut dépasser 90 jours. Le contrat est réglementé selon le code du tourisme.
Appartement non meublé
Un logement non meublé est une habitation proposée en location à son état nu, dépourvue de mobilier. Le logement est donc vide, sans mobilier. L’éventuel locataire ne peut aménager sans apporter ses propres meubles, car ceci n’est pas à la charge du bailleur. Néanmoins, le propriétaire peut apporter quelques équipements dans son logement s’il le veut. Par exemple, certains proposent de gros appareils électroménagers. Tant qu’il n’y a pas la présence de tous les éléments exigés en location meublée, le statut du logement n’a pas changé.
Louer un appartement : Quelles sont les différences entre location meublée et non meublée ?
Les différences entre louer un appartement nu et un appartement meublé se situent à plusieurs niveaux. Nous ferons donc une analyse comparative des deux sur chacun des points suivants.
Le bail
La première différence entre les deux se trouve au niveau de la durée du bail. La durée du bail classique est de 1 an lorsque le logement est loué meublé. Mais, il est de 3 ans pour un logement nu. En dehors de ce bail classique, les appartements meublés ont deux autres baux spécifiques : le bail mobilité et le bail étudiant.
Ce dernier est spécialement pour les étudiants et a une durée de neuf mois non renouvelables. Le bail mobilité quant à lui permet de louer un appartement à une personne mobile. Le locataire est donc une personne en stage, en mission temporaire, en formation, en mutation professionnelle ou en engagement volontaire. Sa durée est de 1 à 10 mois et ne peut être reconduite.
La fiscalité
Les recettes locatives dans les deux options sont sujettes à l’impôt sur le revenu. Toutefois, les déductions et les abattements sont différents. Par rapport au fait de louer un logement meublé, les revenus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Par conséquent, le bailleur en question est un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Il a alors le choix entre deux régimes fiscaux.
Grâce à ce statut, vous pouvez d’une part payer l’impôt sur la moitié de vos recettes (micro-BIC). D’autre part, vous pouvez choisir le régime réel simplifié. Dans ce cas, il est possible de déduire toutes les charges d’exploitation et les amortissements des loyers perçus.
Quand le bailleur décide plutôt de louer des logements vides, ses revenus sont dits fonciers. Cette fois-ci, le propriétaire est en mesure de choisir le régime micro-foncier ou le régime réel. Le régime micro-foncier vous donne l’occasion de vous acquitter des impôts uniquement sur 70% des recettes.
Le rendement
En termes de rendement, les pourcentages sont en moyenne de 6 à 8 % pour les appartements meublés classiques. Pour ceux meublés saisonniers, la rentabilité moyenne est de 8 à 12 %. Quant aux logements loués nus, cette rentabilité est de 4,7 à 6,6 %.
La garantie
S’agissant de la garantie, le montant à déposer est 2 mois de loyers sans les charges pour les appartements meublés. Par contre, si l’objet de la location est vide, il faut déposer une somme équivalant à 1 mois de loyer en dehors des charges.
Le préavis
Le préavis prend deux formes différentes selon que l’appartement est loué en meublé ou en non meublé. Si l’appartement est meublé, le bailleur doit donner 3 mois de préavis à l’occupant. Mais, si c’est celui-ci qui manifeste le désir de rompre le bail, il doit donner un mois de préavis au bailleur.
Pour ce qui est d’un appartement vide, le propriétaire a le devoir de se justifier avant de reprendre son logement. Il ne peut congédier son locataire que s’il voulait lui-même habiter l’appartement, le vendre ou le louer à un parent. Pour cela, le résident a droit à un préavis de 6 mois. Par contre, si c’est le résident même qui souhaite partir alors le préavis est de 3 mois.
Le coût du logement
Au moment où un propriétaire décide de louer en meublé, il devient impératif pour lui de fournir les meubles. Il doit alors dépenser de l’argent à cet effet. De même, l’entretien périodique est plus fréquent, car la rotation des habitants est plus fréquente. Cet état de choses augmente également les dépenses du bailleur. Contrairement à cela, la location vide ne nécessite pas ces dépenses puisqu’il n’y a point d’équipement.
En examinant chacun de ces aspects cités ci-dessus, on remarque que louer un appartement meublé est plus attrayant. Et pour cause, la fiscalité est plus avantageuse en meublé, et le rendement est nettement plus élevé donc préférable. Toutefois, soulignons l’importance de la régularité des locataires qui est nécessaire pour parvenir à ce rendement. En outre, les frais engendrés par ce type de logement ne sont pas négligeables.
Louer un appartement : Comment louer son appartement ?
Avant de louer son appartement, le propriétaire doit mener quelques démarches. Celles-ci lui permettront de réussir son investissement tout en étant en règle avec la loi.
Choisir le type de location à mettre en œuvre
L’investisseur au préalable définit le type de location qu’il voudrait mettre en œuvre. Cette décision doit être prise après une bonne réflexion sur ses objectifs. Il faut dans ce sens se renseigner sur les différents modes de location puis faire un choix judicieux. Cette analyse vous évitera de faire des erreurs que vous aurez du mal à corriger.
En plus de cela, il n’est pas facile de passer d’un mode à un autre. Le choix doit se baser sur la localisation du logement, sa taille et la demande locative dans la zone. Eu égard à ces conditions, vous choisirez de louer un appartement meublé ou nu, une résidence principale ou saisonnière.
Valoriser son appartement
Mettre en valeur le bien est capital si l’on désire limiter les vacances locatives et tirer un plus grand profit. Pour ce faire, il faut faire des aménagements utiles afin qu’il soit en bon état. Aussi, faut-il faire des apports particuliers pour le rendre intéressant. En conséquence, le bien sera plus convoité et vous pourrez avoir un loyer qui ne sera pas des moindres.
Louer un appartement : Faire les diagnostics immobiliers obligatoires
Certains diagnostics sont fondamentaux pour faire connaître aux clients l’état du bien que vous leur proposez. Le propriétaire doit alors effectuer au moins trois diagnostics. Nous pouvons citer : le diagnostic plomb, l’ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques), le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Les résultats des diagnostics doivent figurer en annexe du contrat de location. De plus, il faudra insérer les informations du DPE dans les annonces immobilières. Autrement, vous n’êtes pas en règle.
Décider le prix de son loyer
De toute évidence, le propriétaire fixe un prix pour son loyer. Seulement, il faut prendre le temps de s’informer sur les prix disponibles sur le marché de votre ville. Ce faisant, on évite de donner un prix trop bas ou trop haut. Dans les deux cas, on perd toujours. Il vaut mieux de rester dans la fourchette de prix des loyers de la zone.
Ensuite, il faut connaître le prix approximatif du type de logement dont vous disposez. En combinant ces informations, il vous sera plus facile de donner un prix normal et adapté permettant de rentabiliser l’investissement.
Louer un appartement : Avoir à son actif tous les documents nécessaires
En tant que propriétaire, vous êtes tenu d’avoir quelques documents pour pouvoir louer un appartement. Ces documents sont au nombre de trois : le bail de location, l’état des lieux et la quittance de loyer.
Louer un appartement : Trouver un locataire
Nous voici au point culminant de notre souhait de louer un appartement : la recherche du locataire. À cette étape, le besoin est de publier des annonces immobilières. Divers moyens sont à votre disposition pour y parvenir. D’abord vous avez la liberté de contacter une agence immobilière ou un service mettant en relation le locataire et le propriétaire. Vous pouvez aussi publier des annonces sur les sites d’annonces immobilières ou des sites de location d’appartements.
Dès que vous aurez des locataires potentiels, vous devez impérativement étudier leurs dossiers pour esquiver de probables problèmes. L’étude doit se faire par rapport à trois critères : la solvabilité, le sérieux et l’identité. Pour cela, le locataire doit fournir des pièces qui vous permettent de l’étudier sur ces critères.
Pour la solvabilité :
- le contrat de travail (CDI, CDD,…) ;
- les trois derniers bulletins de salaire ;
- le dernier avis d’imposition ;
- un relevé d’identité bancaire ;
- les trois dernières quittances de loyer.
Pour l’identité et le sérieux :
- une copie de la pièce d’identité ;
- une copie des trois derniers bulletins de salaire ;
- l’avis d’imposition de ses garants.
Louer un appartement : Louer son appartement sans CDI
Il est bien possible de louer un appartement quand on n’a pas de CDI. Différentes méthodes peuvent vous permettre de vous en sortir sans CDI. La première méthode est de s’adresser à des particuliers. À l’opposé des agences immobilières, il est possible de négocier avec un particulier. Néanmoins, il faut donner une bonne impression de soi à travers sa lettre de motivation et son apparence. Avec un particulier, on peut par exemple faire une location d’appartement à île de France pas cher.
Par la suite, il existe aujourd’hui de nombreuses applications comme leBonCoin qui vous assiste dans votre recherche. Elles vous mettent en relation avec des particuliers qui recherchent des locataires. En conséquence, vous pouvez trouver un appartement tout en n’ayant pas de CDI. Ces sites vous donnent l’occasion de louer facilement un appartement à Paris, ou même au sud de la France à l’année.
Plusieurs autres possibilités sont utilisables. Ne pas avoir un CDI n’est pas une difficulté insurmontable quand on veut louer un appartement.
En résumé, la location d’appartements meublés ou non est un choix qu’un investisseur doit faire en toute connaissance de cause. Ces deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients dépendant de leurs caractéristiques. Les différences principales entre les deux résident dans la rentabilité et la fiscalité. À cet effet, il paraît souvent meilleur de louer son appartement meublé que non meublé. Malgré cela, ce n’est pas toujours le cas. Tout dépend des conditions de location du logement.
