Loi PINEL immobilier : Quels avantages et inconvénients pour investir ?

La loi Pinel immobilier promet beaucoup d’avantages à tout contribuable s’acquittant de l’impôt sur le revenu. L’avantage fiscal constitue bien entendu la première carotte qui pousse beaucoup à investir en Pinel. Ceci afin de réaliser des économies d’impôts en investissant dans l’immobilier locatif. Cependant, la loi Pinel immobilier ne présente pas que des avantages. Elle présente également des inconvénients qui sont souvent dissimulés. Quels sont les avantages et inconvénients du fait d’investir en loi Pinel ? Découvrez la réponse dans cet article.

Qu’est-ce que la loi Pinel immobilier ?

Loi Pinel Immobilier - C'est quoi ?
Loi Pinel Immobilier – C’est quoi ?

La loi Pinel immobilier constitue un dispositif de défiscalisation mis en place par le Ministre du Logement en septembre 2014. Elle a pour objectif d’encourager la construction de nouveaux logements. Par conséquent, favoriser la construction de nouveaux logements répondant aux normes énergétiques dictées par la RT 2012. Par ailleurs, cela permet également aux ménages avec de modestes revenus de pouvoir accéder à ces types de logements.

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En revanche, la loi pinel immobilier neuf ne s’applique pas à toutes les zones en France. En fait, la France fonctionne par zonage et est à ce titre divisé en 5 zones. On distingue la zone A bis, A, B1, B2, C. Depuis l’année 2018, les villes qui se trouvent en zone B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel immobilier, à moins d’une dérogation. Par contre, jusqu’en 2021, celles situées dans les zones A bis, A et B1 continueront par bénéficier du dispositif.

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Comment investir avec la loi Pinel immobilier ?

Pour investir sous la loi Pinel immobilier, il faut investir dans du neuf et effectuer un investissement immobilier locatif. En effet, dans ce cas, l’investissement est beaucoup plus rentable. En d’autres termes, lorsque vous acquérez un bien pour le remettre en location, la loi Pinel immobilier vous offre une réduction d’impôt répartie comme suit :

  • 12 % pour une durée de location de six ans
  • 18 % pour une durée de location de neuf ans
  • 21 % pour une durée de location de douze ans

On calcule la défiscalisation en tenant compte du bien immobilier et de la durée de location que vous avez choisie.

D’un autre côté, il faut investir dans une zone qui est éligible. Elle doit également garantir un bon investissement. De plus, pour réussir votre loi pinel projet immobilier, pensez aussi au type de logement dans lequel vous voulez investir. Les loyers que vous percevrez seront fonction du type de logement et la ville dans laquelle se trouve le bien. De même que la facilité à louer le bien que vous souhaitez acquérir. Pensez donc à investir dans une zone attractive et à forte croissance économique.

Quels sont les avantages pour investir dans la loi Pinel immobilier ?

Loi Pinel Immobilier - Les avantages
Loi Pinel Immobilier – Les avantages

Investir en loi Pinel immobilier présente certains avantages que voici :

La défiscalisation

Cet avantage est l’un des principaux qui motivent les contribuables à investir dans la loi pinel achat immobilier. Lorsqu’un investisseur achète un bien qu’il s’engage à louer pendant une durée déterminée, il bénéficie d’une réduction d’impôt. Ainsi, lorsque vous prenez la décision de mettre votre bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans, vous obtenez une réduction d’impôt. Dans l’ordre respectif, vous bénéficiez de 12, 18 ou 21 % du montant de votre investissement. Ce qui vous donne la possibilité économiser jusqu’à 63.000 euros étalés sur 12 ans.

De plus, le bien que vous voulez louer peut obtenir un financement grâce à un crédit immobilier à un taux intéressant. Et ceci sans apport personnel.

L’attrait des biens en loi Pinel immobilier

Les biens immobiliers du dispositif Pinel attirent les locataires pour plusieurs raisons. Premièrement, ils sont neufs. Ensuite, on les loue à un prix plus bas que celui du marché, ceci, à cause du plafonnement des loyers. Et en fin de compte, ces biens répondent aux dernières normes thermiques et consomment par conséquent peu d’énergie. Il y a donc une forte demande pour ce type de bien. Ce qui constitue un avantage pour l’investisseur que vous êtes. De plus, la durée d’engagement de location est modulable. En réalité, vous avez la possibilité de choisir au départ une période de six ans et prolonger ensuite à neuf ou douze ans.

La construction d’un patrimoine sans apport personnel

La loi Pinel immobilier vous offre la possibilité de vous bâtir un patrimoine immobilier sans apport, et ce, en toute sécurité. En effet, les banques acceptent aujourd’hui à accorder une loi pinel pret immobilier. Elles espèrent un remboursement sur la base de la réduction d’impôt que le propriétaire recevra chaque année de même que sur les loyers qu’il percevra chaque mois de la part des locataires. Donc, elles savent qu’un investissement de ce genre n’expose pas à trop de risque.

Des revenus complémentaires et une préparation de retraite

Voici également un autre avantage. Lorsque vous finissez de rembourser complètement votre prêt immobilier, les loyers que vous encaisserez désormais chaque mois seront directement gérer par vous-même. Cela permet de vous constituer de bons revenus complémentaires.  

De plus, au terme de la durée de location, vous avez un patrimoine immobilier que vous pouvez gérer comme bon vous semble. Vous pourrez décider de continuer à le louer, de l’occuper, de le revendre dans l’idée d’effecteur une plus-value ou de le céder. N’oubliez pas que dès que la durée de l’engagement de la location prend fin, les loyers que vous percevez ne sont plus soumis au plafond imposé par la loi Pinel immobilier.

La protection de sa famille avec la possibilité de louer aux ascendants ou descendants

En tant que propriétaire-bailleur, la loi Pinel immobilier vous permet de louer votre bien immobilier à vos ascendants ou descendants. Vos enfants, parents, petits-enfants ou grands-parents auront donc la possibilité de louer votre bien. Ainsi, ils pourront bénéficier d’une aide pour se loger sans difficulté.

De plus, l’assurance de prêt à laquelle vous avez souscrit lors de la signature de votre prêt immobilier, protègera vos héritiers en cas d’accident de la vie (décès, invalidité ou arrêt de travail prolongé).

Quels sont les inconvénients ?

Loi Pinel Immobilier - Les inconvénients
Loi Pinel Immobilier – Les inconvénients

Comme tout investissement, la loi Pinel immobilier ne présente pas que des avantages. Elle présente aussi certains inconvénients qui ne sont pas à minimiser. En voici quelques-uns

La rentabilité

En ce qui concerne la loi Pinel immobilier, la rentabilité varie normalement entre 3 et 5 %, ce qui s’avère très bas pour un investissement. Par conséquent, cela entraînera un cashflow négatif. Pour ceux qui ne savent pas ce que c’est qu’un cashflow, c’est simplement la différence entre l’argent sortant et l’argent rentrant. Or, lorsqu’on effectue un investissement, la rentabilité et le cashflow sont deux éléments essentiels à prendre en compte. Malheureusement, c’est là l’un des inconvénients de la loi Pinel immobilier.

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Un autre point qui constitue également un inconvénient, c’est parfois le prix d’achat au m². Généralement, lorsque vous passez par les programmes, le prix d’achat est bien plus élevé que le prix du marché.

L’indisponibilité du bien

Une autre chose que vous devez comprendre avec la loi Pinel immobilier, c’est que le bien que vous achetez, vous ne pourrez pas en faire ce que vous voulez pendant la période d’engagement. À vrai dire, lorsque vous acquérez un bien immobilier avec la loi Pinel, cela vous oblige à le louer par la suite, à titre de résidence principale. Donc, bien que vous ayez pleinement la possession de votre bien, vous ne pourrez pas l’utiliser à votre guise.

Le risque sur les loyers plafonnés

Pendant la durée où vous mettez votre bien en location, les loyers seront plafonnés et généralement, cela tourne autour de 20 % en dessous des prix pratiqués sur le marché. Vous avez donc l’obligation de respecter ce plafond de foyer au risque de vous voir demander un remboursement du crédit d’impôt par l’administration fiscale. Vous n’ignorez pas les implications financières si cela arrivait.

D’un autre côté, supposons qu’au bout de six ans, vous décidez de mettre fin au contrat de location pour une raison ou pour une autre. Logiquement, vous pouvez le faire et la conséquence sera que vos loyers ne seront plus plafonnés. Ce qui implique que vous aurez ainsi la possibilité de pratiquer une augmentation pour revenir à ce qui se pratique par rapport aux prix du marché.

En revanche, si votre locataire ne souhaite pas quitter le logement à la fin de la sixième année. Sachez que la loi Alur aidant, vous, en qualité de propriétaire-bailleur, vous n’avez pas le droit de le renvoyer, à moins d’un motif valable. Donc, même si vous souhaitez sortir du dispositif, mais que le locataire continue à vous verser un loyer plafonné, vous ne pourrez simplement pas ramener les loyers sur un niveau du marché. Et même si cela devrait arriver, il faudrait au préalable obtenir l’avis écrit du locataire. Vous vous imaginez donc que cela sera compliqué. Donc, même si vous sortez du dispositif, vous continuez à percevoir des loyers plafonnés jusqu’à ce que le contrat vienne à terme.

Le risque de sur-offre après la période de défiscalisation

N’oubliez pas que pendant que vous achetez votre bien, plusieurs investisseurs le feront également. Supposons qu’après la période de défiscalisation qui est de 6,9 ou 12 ans, vous décidez de revendre votre bien parce que vous estimez que ce n’est plus rentable. Eh bien, sachez qu’il est possible que d’autres investisseurs décident de faire pareil.

Par conséquent, avec ces mêmes idées durant les mêmes périodes, plusieurs biens d’un même immeuble avec les mêmes prestations risquent de se retrouver sur le marché au même moment. Ce qui veut dire que les offres vont accroître et les prix vont certainement diminuer. C’est le marché qui dicte sa loi. Si vous décidez de revendre pendant cette période, c’est que vous perdrez peut-être de l’argent à la revente ou vous attendrez carrément. Mais pendant combien de temps ? Nul ne le sait.

Le risque de perte de valeur du bien

Vous savez qu’après après 5 ans, un bien n’est plus considéré comme neuf. Or avec le dispositif Pinel, vous êtes obligés de garder le bien pendant au moins 6 ans. Donc, vous achetez dans le neuf, généralement entre 15 et 30 % plus cher que le prix du marché. Mais, au bout de 5 ans, il passe en loi pinel immobilier ancien.

Par conséquent, la valeur de votre bien diminuera sur les prix de l’ancien. Cela ne revient forcément pas à ce que son prix diminue de manière spectaculaire. Cependant, le fait qu’il bascule de nouveau au marché de l’ancien pourrait considérablement l’affaiblir. Or, rien ne prouve que le prix de l’immobilier ancien augmente considérablement pendant ces six ans. Donc, vous n’êtes même pas certain que cela puisse combler ne serait-ce que la rétrogradation du neuf vers l’ancien. Vous êtes donc exposé à un risque.

Des pénalités fiscales en cas de revente du bien avant 6 ans

Si avant les 6 ans qui sont imposés, vous avez décidé de revendre votre bien, vous en avez la possibilité. Cependant, sachez qu’on vous demandera le remboursement du crédit d’impôt dont vous avez bénéficiez et ceci avec des amandes fiscales. Cela implique vous allez devoir décaisser d’importantes sommes que vous n’avez pas prévues ou que vous n’avez peut-être même pas.

Autrement dit, vous risquez de perdre vos avantages fiscaux si vous prenez la décision revendre votre bien avant la fin de la période d’engagement. Prenez donc le temps de bien réfléchir avant de passer à l’achat d’un bien avec la loi Pinel immobilier, dans le but de profiter des avantages fiscaux et de la réduction d’impôts liés à la loi Pinel.

Est-ce à dire qu’il ne faut pas investir avec la loi Pinel immobilier ?

A voir les inconvénients qui ne sont d‘ailleurs cités qu’en partie, on se pose forcément la question de savoir si c’est finalement une bonne idée ? Parce qu’on voit que finalement l’investisseur ne gagne pas grand-chose. Au contraire, il y a les locataires qui bénéficient d’une habitation de qualité à prix réduit, les promoteurs qui se font beaucoup d’argent et l’État qui n’en sort pas perdant non plus.

Cela ne veut pas dire qu’il n’existe pas des investissements Pinel qui marchent. À condition qu’ils soient bien placés avec une très forte demande locative, dans une zone qui est en expansion et avec des probabilités que le prix de l’immobilier s’accroisse. On voit plutôt que la loi Pinel immobilier serait plus adaptée à ceux qui ont un taux marginal d’imposition supérieur à 30%. Une autre solution pourrait consister à ne pas avoir recours aux programmes qui proposent le Pinel, mais à utiliser vous-même le dispositif directement pour construire. Cela est bien entendu faisable sous certaines conditions.

En fin de compte, on convient que la loi Pinel présente de beaux avantages, mais peut également s’avérer être un très grand piège si l’on ne sait pas s’y prendre.

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