Investir dans l’immobilier demande d’avoir à sa disposition un capital non négligeable. De ce fait, beaucoup se trouvaient bloqués dans leur désir d’investir. D’autres encore ne peuvent pas compter sur leur épargne qui à lui seul ne suffirait pas, et un complément s’impose. Dans ces cas, l’emprunt se présente aujourd’hui comme un sauveur, la meilleure manière de financer son investissement. Mais, quels sont les types de crédits immobiliers existants ? Comment obtenir un prêt immobilier pour financer son projet ? Voilà autant de questions que l’on se pose et toutes ces questions méritent une réponse. Nous vous proposons de nous pencher sur le sujet pour savoir concrètement ce qu’il en est.
Qu’est-ce que le prêt immobilier pour investissement ?
Le crédit immobilier est un emprunt contracté dans le but de financer l’achat, la construction ou l’aménagement d’un bien immobilier. Il se présente sous plusieurs formes pour permettre à chacun de trouver pour son compte. Ces formes varient en général selon les conditions d’obtention et les avantages par rapport aux autres prêts.
Le crédit amortissable
Il est le plus répandu en France. Les mensualités versées servent à payer une partie du crédit (amortir) et à s’acquitter des intérêts et l’assurance décès-invalidité. L’emprunt est entièrement remboursé à l’ultime échéance. Ce modèle est plutôt réservé aux investisseurs moyennement imposés.
Le prêt in fine
En optant pour cet emprunt, l’investisseur rembourse les intérêts mensuellement et s’acquitte du capital uniquement à la fin de l’opération. D’où une mensualité plus faible par rapport au crédit amortissable. Il paye le capital en une seule fois, à une date fixée dès le départ dans le contrat. Le calcul des intérêts se base sur le capital global et sur la durée du crédit. Cela suppose alors une déduction maximale des intérêts tout au long du remboursement.
Le prêt relais
Crédit à court terme, il permet d’acquérir un bien immobilier avant de finaliser la procédure de vente d’un autre. Il est parfaitement adapté aux propriétaires qui souhaitent changer de résidence. Le vendeur-acquéreur obtient donc une avance par le biais de ce prêt immobilier. Ainsi, il pourra payer son nouveau logement le temps de vendre l’ancien.
Le prêt à l’accession Social (PAS)
Il a pour principal but de faciliter l’accès des ménages à leurs propriétés ou résidences principales. Les logements peuvent être anciens ou neufs. Mais, l’accès à cet emprunt est soumis à quelques conditions de ressources. Il s’agit de l’adresse du logement et des conditions de vie de la famille.
Le prêt action logement
Pour ce prêt, c’est l’entreprise dans laquelle vous travaillez qui cotise auprès d’un établissement financier. Ce faisant, elle aide ses salariés à acquérir leur résidence principale.
Le prêt épargne logement
Celui-ci est fait pour les ménages qui souhaitent mettre en œuvre un projet pour l’acquisition de leur résidence principale. L’exigence relative à la souscription est la possession d’un CEL (Compte Épargne Logement) ou d’un Plan Epargne Logement (PEL).
Le prêt à taux zéro plus
Le PTZ + est une nouvelle version du PTZ. Il constitue une subvention de l’État afin de favoriser l’aménagement ou l’acquisition d’une résidence principale. Destiné aux primo-accédants, il est remboursable sans intérêt. À cet effet, il n’est octroyé que par les organismes ou banques ayant un accord avec l’État.
Le prêt conventionné (PC)
De même que le PAS, L’État a également passé un accord avec les banques pour le crédit conventionné. Cependant, son obtention n’est pas subordonnée à la possession de ressources. Il vous donne la possibilité de bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
Le prêt fonctionnaire
C’est le crédit réservé seulement aux agents de la fonction publique. Il est taillé sur mesure pour leur statut et est à ce titre très avantageux pour eux.
Pourquoi un prêt immobilier pour investir ?
Il est possible de réaliser son projet immobilier aussi bien en utilisant son épargne qu’en effectuant un prêt. Ce faisant, vous pouvez améliorer le rendement de l’investissement immobilier en choisissant judicieusement la répartition du financement entre crédit et épargne. Pour optimiser le taux de rentabilité de l’investissement, le prêt immobilier devient la meilleure option pour différentes raisons.
D’abord, le crédit vous permet d’investir plus d’argent que vous n’en disposez en réalité. Vous devenez donc aisément propriétaire d’un logement qu’il vous aurait été impossible de payer directement. Il faut préciser que l’investissement immobilier est l’unique placement qu’on peut faire grâce à un emprunt.
Ensuite, le taux de rendement brut de l’investissement est généralement au-dessus du taux d’intérêt du prêt immobilier. Ce qui constitue un avantage non négligeable puisqu’il augmente la rentabilité de votre investissement.
Enfin, ce système vous offre l’occasion de tirer un meilleur profit en termes de fiscalité. Que votre investissement soit relatif à la location meublée ou vide, vous pouvez en bénéficier. En outre, le prêt immobilier s’accompagne souvent d’une assurance décès-invalidité afin de garantir une certaine sécurité.
Au-delà de tout cela, le crédit immobilier permet de réduire les impôts sur loyers lorsqu’ils sont déclarés.
Comment obtenir un prêt immobilier ?
Emprunter, c’est un acte sérieux qui engage l’acquéreur sur le long terme. Obtenir un prêt immobilier est une démarche importante pour l’investisseur. Cette démarche passe par plusieurs étapes.
Prêt immobilier : Définir son projet et calculer sa capacité d’emprunt
La toute première chose pour réaliser un projet pour un investisseur sérieux est de le définir. Il doit savoir ce qu’il veut faire et comment il veut le faire. Ainsi, il définit son projet dans tous ses détails tout en prenant le soin de déterminer ses moyens financiers (apport personnel mobilisable et la capacité d’emprunt). Dès lors, l’investisseur sait si oui ou non il pourra mettre à exécution son projet.
La capacité d’emprunt définit votre faculté à faire un prêt. C’est en d’autres termes la somme maximale des mensualités que vous êtes en mesure de solder en considérant votre revenu actuel et vos charges. Il est donc un élément primordial pour déterminer la durée du crédit et le montant des mensualités. Alors, comment peut-on calculer cette capacité ?
La détermination de la capacité d’emprunt permet à l’investisseur de découvrir ses forces afin d’éviter un éventuel surendettement. L’investisseur doit commencer par calculer la somme qu’il consacrera chaque mois au remboursement du crédit. Pour ce faire, Il tient compte de ses autres dépenses. Notamment, de l’échéance du prêt de sa résidence principale s’il n’est pas remboursé ou de son loyer. Le calcul se fait grâce à une formule simple :
Dépenses / Revenus*100 = pourcentage d’endettement
En 2020, les banques sont plus strictes sur la capacité d’endettement, autrement dit sur le taux d’effort. Il ne doit pas dépasser 33 % des revenus de l’investisseur ou acquéreur.
Trouver l’organisme prêteur
Dès que le compromis de vente est signé, commence la recherche du financement. Par conséquent, l’emprunteur se tourne vers sa banque pour demander un prêt immobilier. Par contre, s’il veut un meilleur taux, il peut s’orienter vers diverses banques ou faire appel à un courtier. Ces recherches lui permettront de faire des comparaisons afin de décrocher le meilleur taux.
Préparer le dossier de prêt et rendez-vous avec la banque
Avant de rencontrer votre banquier, vous devez préparer le dossier de prêt immobilier et le maîtriser correctement. En effet, il faut pouvoir convaincre le prêteur et le faire accepter votre dossier. Vous devez mettre toutes les chances de votre côté pour gagner la confiance du banquier. Assurez-vous qu’il n’y ait pas de pièces manquantes dans votre dossier pour ne pas donner une mauvaise impression au banquier. De même, prenez garde aux éléments péjoratifs comme les découverts bancaires.
Ayant déjà simulé votre crédit et la capacité d’endettement, vous êtes apte à défendre votre idée de projet. L’emprunteur peut à ce moment prendre rendez-vous avec la banque. Renseignez-vous avant tout sur les différentes aides à l’achat immobilier et les offres d’assurance adaptées. Ces aides sont par exemple un prêt à taux zéro (PTZ) ou un prêt à l’accession sociale (PAS). Au cas où vous vous faites aider par un courtier, il vous orientera.
La rencontre avec le banquier permettra de préciser :
- le taux d’intérêt qui peut être variable ou fixe ;
- les échéanciers ;
- le type de crédit adéquat ;
- l’assurance prêt ;
- la garantie.
Dès que ces paramètres sont fixés, le banquier transmettra le dossier pour évaluation et accord.
Prêt immobilier : Obtenir l’accord de crédit auprès de l’établissement financier
L’emprunteur attend (souvent 10 jours à trois semaines) pour savoir si oui ou non le crédit sera accordé. À ce niveau, trois résultats sont possibles. Le premier, l’établissement financier donne un accord de principe ce qui voudra dire que le financement est accordé. Ce qui implique que vous allez pouvoir concrétiser votre projet. Lorsque vous recevez l’offre de prêt immobilier par courrier, vous disposez de dix jours pour y réfléchir, signer puis renvoyer.
Le deuxième cas est que vous avez l’accord de principe, mais sous réserve. C’est pour ainsi dire que vous aurez le financement si vous remplissez les conditions supplémentaires données par la banque. Et le dernier cas que nous ne vous souhaitons pas est le refus. Toutefois, ceci n’est pas une fin en soi. Il faudra juste se tourner vers un autre organisme financier qui pourra peut-être apprécier votre dossier. En fait, les critères d’évaluation du dossier sont propres à chaque établissement financier.
En outre le prêt immobilier peut être accordé et se retrouver invalidé par la suite. Cela peut arriver si l’achat n’est pas fait dans les quatre mois qui suivent.
Débloquer les fonds
Au cours de cette étape, l’investisseur fait un appel de fonds. Ainsi, l’argent est disponible et le processus est à sa fin.
Contrairement à tout ce long processus qui peut se révéler sans résultat positif, vous pouvez faire plus simple. En fait, le crédit immobilier peut simplement s’obtenir grâce au service de banque en ligne. Maintenant que vous comprenez le processus d’obtention d’un emprunt, quelles structures pour un prêt immobilier ?
Quels sont les organismes financiers possibles pour un prêt immobilier ?
Pour obtenir un crédit immobilier aujourd’hui, de nombreux établissements sont susceptibles de vous accompagner. La plupart de ces établissements offrent également des services de banque en ligne. Nous pouvons citer comme établissements financiers : La Boursorama banque, Crédit Agricole, La Société Générale, La banque Postale et BNP PARIBAS. Il y a également LCL Banque et Assurance, ING, La Caisse d’Epargne et La CAF (Caisse d’Allocation Familiale) … Les banques permettent aussi à travers le système de banque en ligne de faire une simulation de crédit.
Simulation de prêt immobilier
La simulation d’un prêt immobilier est primordiale pour l’investisseur. En effet, il lui permet d’éviter un surendettement et lui donne l’occasion de mieux maîtriser son dossier. Cette simulation peut se faire aisément à l’aide d’une calculette en ligne. Pour simuler les mensualités de votre crédit, il suffira de renseigner :
- le montant de l’emprunt ;
- la durée de remboursement prévue ;
- le taux d’intérêt annuel.
Quant aux taux actuels, ils sont compris entre de 1,55 et 2,48 % pour un prêt sur une durée de 30 ans. Pour ceux échelonnés sur 20 ans, ils varient entre 0,87 à 2,14%.
Par ailleurs, toutes les banques n’acceptent pas un crédit immobilier sans apport. En réalité, même si les banques désirent prêter, elles veulent aussi se rassurer du remboursement du crédit. Par conséquent elles exigent un apport minimum. La Banque Boursorama par exemple offre le prêt immobilier sans apport minimum. Mais, si vous souhaitez faire un emprunt sans apport, il faudra convaincre votre banquier grâce à :
- la stabilité et la fiabilité de votre situation professionnelle ;
- la valeur de votre patrimoine ;
- votre marge financière après le paiement des mensualités ;
- la justification de votre absence d’apport ;
- l’âge ;
- un profil bancaire irréprochable.
Contracter un prêt immobilier est capital pour investir. La souscription à un crédit dépend de plusieurs facteurs liés au profil de l’investisseur, à sa situation financière et professionnelle. Le choix du projet est également un élément important à prendre en compte. L’ensemble de ces composantes déterminera le type de crédit adapté à votre projet de prêt immobilier. Le choix de crédit doit être longuement réfléchi et surtout être le fruit de multiples comparaisons et simulations.
